¿Qué pasa cuando una pareja construye en un terreno de los suegros?

En el ejercicio profesional del derecho, es frecuente que nos consulten por situaciones donde una pareja, ya sea casada o conviviente, decide edificar su vivienda en un terreno que pertenece a los progenitores de uno de ellos. La lógica detrás de esa decisión suele ser comprensible: imposibilidad económica para acceder a un lote propio, ayuda familiar de buena fe, y la urgencia de consolidar un proyecto de vida común. Sin embargo, esa elección, que parece ventajosa al principio, puede devenir en un verdadero dolor de cabeza si la pareja se separa o si surgen conflictos con los suegros, principalmente en lo que refiere a la titularidad de la propiedad, la eventual indemnización por mejoras y la posibilidad de permanencia en el inmueble.

Construir en lo de los suegros: necesidad, ahorro y confianza

Muchas parejas jóvenes, o no tan jovenes, se enfrentan a serias dificultades para adquirir una vivienda propia: precios inalcanzables del mercado inmobiliario, escasa oferta de créditos hipotecarios, y obstáculos para alquilar, ya sea por la falta de unidades disponibles o por los requisitos leoninos que se exigen para acceder a un contrato. Frente a ese escenario, edificar en un terreno familiar aparece como una solución pragmática y económica. El ahorro es evidente: al no tener que comprar el terreno, el dinero disponible puede destinarse íntegramente a materiales, mano de obra y diseño. A eso se suma el componente afectivo y de confianza que implica construir “en lo de la familia”, muchas veces con la expectativa de que ese espacio se convierta en patrimonio de los nietos o en legado de sangre.

La regla de la accesión: lo construido adhiere al terreno

Ahora bien, más allá de las buenas intenciones y la práctica habitual, desde el punto de vista jurídico, hay una regla fundamental que no puede pasarse por alto: el principio de accesión. El Código Civil y Comercial establece que todo lo construido, plantado o mejorado sobre un inmueble, se considera por accesión parte integrante del mismo. En términos concretos, esto significa que, salvo pacto en contrario debidamente instrumentado, la propiedad de lo edificado le corresponde al titular del terreno. Y si ese titular es el suegro o la suegra, la casa queda en su dominio, incluso aunque haya sido financiada íntegramente por la pareja.

Alternativa jurídica: el derecho real de superficie

Frente a este escenario, el ordenamiento jurídico ofrece una herramienta específica para proteger al que construye sobre terreno ajeno: el derecho real de superficie. Este instituto permite a una persona adquirir el derecho a construir y ser titular de lo construido, sin necesidad de ser dueña del suelo. La duración, condiciones y alcance del derecho deben formalizarse por escritura pública y ser inscriptos en el Registro de la Propiedad para que tengan efectos frente a terceros. Aunque su uso no está tan difundido en la práctica cotidiana, es la forma más segura de evitar que la vivienda quede jurídicamente en manos de los suegros.

Matrimonio y convivencia: el régimen patrimonial no alcanza

En el caso de los matrimonios, si rige el régimen de comunidad de bienes, todo bien adquirido durante el vínculo se presume ganancial. Sin embargo, si el terreno pertenece a un tercero, la construcción se adhiere a ese bien, y no forma parte de la masa ganancial, a menos que exista un derecho de superficie o una donación formal. Por su parte, en las uniones convivenciales, el Código permite la celebración de pactos patrimoniales, pero estos no pueden afectar bienes de terceros. Es decir, por más años de convivencia y esfuerzo compartido que haya, la casa construida seguirá siendo del titular registral del terreno, salvo que se haya documentado expresamente lo contrario.

¿Qué puede reclamarse en caso de ruptura?

Cuando la pareja se disuelve o se produce un conflicto con los suegros, quien invirtió en la construcción puede intentar un reclamo por enriquecimiento sin causa. Para que ese reclamo prospere, será imprescindible acreditar con documentación los gastos realizados y demostrar que el titular del terreno se ha beneficiado sin que exista una causa jurídica válida. En estos casos, resulta determinante si existió algún acuerdo previo, aunque sea un contrato privado, que prevea el destino de las mejoras o una compensación. La ausencia de ese respaldo documental suele dificultar —y mucho— el éxito de cualquier reclamo.

Claves para evitar conflictos futuros

Desde el estudio siempre recomendamos que, antes de poner un solo ladrillo, se firme un contrato. Puede ser un comodato con cláusulas claras sobre las obras, una promesa de donación, o mejor aún, un derecho real de superficie inscripto. También se puede avanzar en una mensura, subdivisión y venta parcial del terreno, siempre y cuando los suegros estén dispuestos a ello. Incluso pueden realizarse donaciones respetando la legítima si hay otros herederos forzosos. Además, resulta fundamental documentar cada gasto, guardar facturas, permisos y planos, todo lo cual servirá como prueba futura. Y por supuesto, no hay que subestimar la importancia del asesoramiento legal especializado desde el inicio del proyecto. Muchas veces lo que podría haberse resuelto con una escritura termina escalando en años de litigio.

Conclusión: prevenir es la mejor inversión

En Argentina, el régimen de accesión dispone que lo construido en un terreno ajeno pertenece al dueño del terreno. Por eso, si una pareja decide construir en la casa de los suegros, debe hacerlo con plena conciencia jurídica de los riesgos que eso conlleva. Formalizar los acuerdos, constituir derechos reales, prever compensaciones y dejar todo por escrito no es desconfiar de la familia, sino actuar con prudencia. Porque lo que empieza con ilusión puede terminar con conflictos, y cuando eso sucede, más vale tener las herramientas legales del lado propio.